СЕРГІЙ БИЗОВ: «МИ ПРАЦЮЄМО НАД ЗРОСТАННЯМ АВТОРИТЕТУ ПРОФСПІЛОК У СУСПІЛЬСТВІ»

Доступне житло. Хто останній у черзі?

 Уряд започаткував програму «Доступне житло». Вже у травні нинішнього року було видано перший кредит пільгової іпотеки. Кількість охочих скористатися та­кою послугою нині сягає 8 тисяч. Експерти розрахову­ють, що до кінця року взяти участь у держпрограмі ви­являть бажання близько 30 тисяч родин. На таку кіль­кість заявок вистачить виділеного з держбюджету мі­льярда гривень. Упродовж наступних двох-трьох років уряд обіцяє видавати понад 100 тисяч таких позик що­року. За оцінками Національного банку України, для цього і у банкірів, і в держбюджеті ресурсів достатньо.

 КРЕДИТИ – ПІЛЬГОВІ, СИСТЕМА – РЕЙТИНГОВА

Суть нової іпотечної про­грами справді революційна для України. Позичальни­кові надається кредит під 16% річних, але платити до­ведеться всього лише 3%, бо 13% йому відшкодовують за рахунок бюджетних коштів. Кредит під 3% терміном на 15 років видається, м’яко ка­жучи, ілюзією, зважаючи на реалії банківської діяль­ності. Нинішні іпотечні ставки в комерційних бан­ках починаються від 18% річних, тож для більшості громадян вони недоступні. Так що скористатися рідкіс­ним шансом придбати квар­тиру в новобудові на вигід­них умовах, запропонова­них державою, аж надто принадно. Та чи всі охочі зможуть зробити це?

Голова Державного фон­ду сприяння молодіжному житловому будівництву Леонід Рисухін пояснює, за яких умов людина може отримати кредит:«Оскільки коштів мало, а охочих бага­то, то впроваджено так зва­ну рейтингову систему, коли родина, звертаючись до Фон­ду, отримує відповідну кіль­кість балів залежно від того, скільки часу вона перебуває в черзі, чи є у неї діти та скільки їх, чи це фахівець, який, згідно з житловим ко­дексом, має право на поза­чергове забезпечення жит­лом (як правило, це фахівці, які направляються на робо­ту за державним замовлен­ням у віддалені райони кра­їни після закінчення вищого навчального закладу)».

Однак перебувати на квартирному обліку зама­ло. Потрібно ще докумен­тально довести потребу в поліпшенні житлових умов. Іще одна залізна умова – по­зичальник має бути стовід­сотково платоспроможний. В іншому разі документи із заявкою на надання пільго­вого кредиту банк відмо­виться розглядати.

Банкіри трактують по­няття «платоспроможний позичальник» так: офіцій­ний прибуток сім’ї має бути таким, аби щомісячний пла­тіж за кредитом без ураху­вання часткової компенса­ції відсотків (тобто за став­кою 16% річних) не переви­щував 40% його розміру, а частина, що залишається, була не меншою, аніж про­житковий мінімум у розра­хунку на кожного члена ро­дини. При цьому сукупний офіційний прибуток сім’ї позичальника не має пере­вищувати десятикратний розмір середньої заробітної плати у відповідному регіо­ні. Органи податкової служ­би вимагатимуть щорічну декларацію про доходи. Якщо розмір доходів під час виплати кредиту переви­щить зазначений розмір, то позичальника можуть по­збавити права на компенса­цію відсотків.

Ясна річ, банки – і дер­жавні, й комерційні – дуже пильно придивлятимуться до потенційних клієнтів, аби упевнитися, що держав­на іпотека дасть їм надій­них позичальників.

Програма «Доступне житло» робить тільки пер­ші кроки, а Міністерство ре­гіонального розвитку, бу­дівництва та житлово-комунального господарства України вже пропонує вне­сти чергові зміни до поста­нови про пільгову іпотеку. Зокрема – знизити обов’язковий внесок позичальника з 25 до 10%, а частку, яку сім’я щомісяця може відда­ти в рахунок платежу за кредитом зі свого доходу, підвищити з 49 до 55%. Окрім того, позичальники зможуть отримати додатко­вий кредит під 6% річних на площу квартири, що пе­ревищує допустиму.

ЯКА ВОНА, ОМРІЯНА КВАРТИРА?

За умовами програми, покупець може вибрати собі квартиру під пільговий кре­дит тільки в тому будинку, який пройшов узгодження Міжвідомчою комісією Мінрегіону та акредитацію в банку. Такий скрупульоз­ний відбір забудовників на предмет надійності гаран­тує, що будинок буде обов’язково добудований і зда­ний у заявлений строк. При цьому запропоновані квар­тири повинні відповідати критеріям програми. А це означає, що придбати мож­на тільки житло певних па­раметрів і за певною ціною.

Нормативна площа жит­ла визначається, виходячи з розрахунку 40 кв. метрів за­гальної площі на самотньо­го громадянина чи сім’ю з двох осіб та 58 кв. метрів за­гальної площі на сім’ю з трьох і більше осіб. Переви­щення нормативної площі, за умовами програми, не може становити більш як 25%. Уже зараз до цих розра­хунків внесено зміни. Якщо раніше сім’я із трьох осіб могла претендувати на при­дбання максимум 58 кв. м квартири, то тепер норма­тивна площа визначається з розрахунку 40 кв. м площі на самотнього громадянина або сім’ю з двох осіб і 18 кв. м на кожного наступного чле­на родини, але не більш як 76 кв. м. Для індивідуальних житлових будинків – не біль­ше 94 кв. м. Така норма дія­тиме до 1 січня 2013 року. У разі перевищення площі квартири платити за переви­щення нормативу доведеть­ся з власної кишені. При цьому часткова компенса­ція відсотків на додаткову площу не нараховується.

 Тому, хто виявить ба­жання придбати квартиру, скориставшись «дешевою іпотекою», слід зважити ще на один нюанс: вартість житла з урахуванням місця проживання. У Києві за один квадратний метр дове­деться заплатити 7 тис. гри­вень, у містах Київської об­ласті, обласних центрах і містах Севастополі й Сім­ферополі – 5 тис. гривень, у інших населених пунктах – 4 тис. гривень.

Експерти, переконуючи населення скористатися пільговими іпотечними кредитами, зазначають, що запропоноване учасникам програми житло зводиться за сучасними технологіями, себто з утепленням стін, склопакетами, лічильника­ми обліку води, газу, елек­троенергії тощо. Єдине, на що нарікають потенційні позичальники, придивляю­чись до майбутнього по­мешкання, це на централі­зоване опалення, а також відсутність оздоблення в квартирах, що передбачає значні витрати на ремонт.

Незважаючи на сучас­ний комфорт житла, доступ­ну іпотечну ставку і, здава­лося б, прийнятні ціни, ажі­отажного попиту на кварти­ри не спостерігається. Таку ситуацію експерти поясню­ють кількома причинами. Найперше – дешева іпотека тільки почала працювати, тож не всі претенденти обі­знані з її перевагами. Інша причина – вартість «квадра­та». Навіть на рівні 5 тис. гривень за квадратний метр однокімнатна квартира в межах 40 кв. м обійдеться в 200 000 гривень. І це без оздоблення квартири. За таку ціну можна придбати пристойне двокімнатне по­мешкання з ремонтом та ав­тономним опаленням.

РИЗИКИ ЛИШАЮТЬСЯ

Привид «Еліта-центру» блукає Україною. Українці вже мали досвід участі і в комерційних, і в державних програмах із нерухомості, тож нині не довіряють поді­бним проектам. Програми «Молодіжне будівництво» та «Власний дім» теж були привабливі за змістом, але… Підливають масла у вогонь експерти з нерухомості, які застерігають, що й цей про­ект може обернутися про­блемами для позичальни­ків, а люди залишаться сам на сам зі своїми фінансови­ми зобов’язаннями.

Єдиний ризик для пози­чальників і кредиторів – відсутність гарантій, що ці компенсації виплачувати­муться і в наступному році, і через п’ять, і через десять років. Виділивши на креди­ти мільярд гривень, держа­ва взяла на себе зобов’язання надавати як мінімум стільки ж протягом наступ­них 15 років. Проте сьогодні відповідальність держави щодо виплати компенсацій законодавчо не закріплена. Якщо станеться найгірше і наступного року в держ­скарбниці не знайдеться хоча б необхідного мільярда, банкіри матимуть проблемних позичальників, яких примусять погашати не 3%, а всі 16% самостійно.

Хто може гарантувати, що держава не залишить на­призволяще тих, хто офор­мить кредит, або будинок, у який вкладено первинну частку (10 відсотків вартості житла), добудують? Стовід­сотково – ніхто.

Утім, чиновники ствер­джують: у цій програмі ри­зик мінімальний. Бо зобов’язання сторін, і держави в тому числі, прописані в ти­повій угоді. У ній також за­кріплено право позичаль­ника, який раптом виявить­ся не в змозі оплачувати кредит, на повернення всіх грошей, які були сплачені раніше. Звісно, існує мож­ливість форс-мажору на кшталт фінансової кризи 2008 року, однак в умовах стабільної економічної си­туації громадянам нічого хвилюватися.

На цей час українці укла­ли близько півтори сотні угод на отримання пільго­вих іпотечних кредитів на будівництво житла. І це свідчить про те, що уряду вдається подолати недовіру до державних програм щодо нерухомості. Як сказав його глава Микола Азаров, у Ка­бінеті Міністрів твердо на­лаштовані розширювати у наступні роки програму кредитування доступного житла – не на відсотки збільшувати, а у рази. Тіль­ки тоді ця програма запра­цює як годинник.

 ПОКАЖІТЬ, БУДЬ ЛАСКА, ДОКУМЕНТИ

Щоб стати учасником державної про­грами «Доступне житло» і претенду­вати на дешеву позику, потрібно під­готувати необхідні документи, серед яких, зокрема, копія паспорта та реє­страційного номера облікової картки платника податків; довідка про склад сім’ї; копія свідоцтва про шлюб; копія свідоцтва про народження дітей (за наявності); документи, які об’єктивно підтверджують, що позичальник по­требує поліпшення житлових умов. Інакше кажучи, довідку про перебу­вання на квартирному обліку. І головне – довідки про доходи як самого позичальника, так і членів його роди­ни впродовж останніх шести місяців. Банк розглядатиме тільки повний па­кет документів.

 БАР’ЄР. ІЩЕ БАР’ЄР

 Експерти не виключають, що програма створить величезне поле для корупції чи­новників, котрі опікуватимуться проектом. Адже кількість охочих отримати пільго­ві кредити набагато перевищує кількість місць. У Міністерстві регіонального будів­ництва запевняють, що все буде чесно й прозоро.

Іще один бар’єр навряд чи подолають люди малозабезпечені. А саме вони станов­лять левову частку тих, хто стоїть у черзі на отримання житла. Громадяни не зможуть заплатити ні 25, ні 10% вартості кварти­ри. Проблемою може бути й обслуговування навіть зде­шевленої іпотеки.

Перепони створюють і комерційні банки, котрі звикли видавати кредити під шалені відсотки. Та й забудовники не поспішають за­являти про свої наміри щодо участі у державній програмі. Київські забудовники вва­жають вартість квадратно­го метра житла заниже­ною, переконуючи, що й нині вона нижче собі­вартості. За такими роз­цінками, наголошують менеджери київських бу­дівельних фірм, не вдасть­ся нічого заробити.

06.09.2012

Раїса ЧИРВА, «ПВ»

ДОДАТИ КОМЕНТАР

2000

Ваше ім'я:
Коментар:
	введіть цифри на картинці

Усі новини